CPCV: O que todo brasileiro precisa saber antes de assinar um contrato de compra de imóvel em Portugal

Comprar um imóvel em Portugal é o sonho de muitos brasileiros que decidiram construir vida do lado de cá do Atlântico. Entre encontrar a casa certa e assinar a escritura definitiva, existe um passo intermédio que estrutura o negócio: o Contrato-Promessa de Compra e Venda, conhecido pela sigla CPCV.

O instrumento é semelhante ao compromisso de compra e venda brasileiro – ambos vinculam as partes antes do contrato definitivo e preveem consequências em caso de desistência. As diferenças estão nos detalhes: nas formalidades exigidas pela lei portuguesa, no regime específico do sinal e em algumas particularidades do mercado imobiliário em Portugal. Compreender essas nuances é o que permite negociar com segurança e evitar surpresas no processo.

O que é o CPCV e qual é a sua função

O Contrato-Promessa de Compra e Venda é o acordo celebrado entre o comprador e o vendedor antes da escritura definitiva do imóvel. Está regulado pelo artigo 410.º do Código Civil português e, apesar de não ser legalmente obrigatório, é prática corrente em praticamente todas as transações imobiliárias em Portugal.

O seu objetivo é reservar o imóvel para o comprador – garantindo que não será vendido a outra pessoa – enquanto se tratam das formalidades necessárias para a escritura: aprovação de crédito habitação, obtenção de licenças, regularização de registos ou simples organização de documentos. O período entre o CPCV e a escritura pode durar semanas ou meses.

Assinar o CPCV é assumir um compromisso legal vinculativo. Quem desiste, em regra, perde o sinal pago. Quem vende e desiste tem de devolver o dobro.

O sinal: O que é e o que acontece se o negócio não se concretizar?

Na generalidade dos casos, a assinatura do CPCV é acompanhada do pagamento de um sinal – uma quantia entregue pelo comprador ao vendedor como garantia de seriedade do compromisso. O valor é livremente acordado pelas partes, mas habitualmente corresponde a 10% ou 20% do preço do imóvel.

As consequências do incumprimento estão definidas no artigo 442.º do Código Civil português:

• Se for o comprador a desistir ou não cumprir as condições do contrato, perde o valor do sinal pago.
• Se for o vendedor a incumprir – por exemplo, vendendo o imóvel a terceiros ou recusando a escritura – fica obrigado a devolver o sinal em dobro ao comprador.
• Dependendo do que estiver previsto no contrato, qualquer das partes pode ainda recorrer ao tribunal para exigir a execução específica do contrato, ou seja, forçar a realização da venda.

Este mecanismo é muito diferente do que muitos brasileiros conhecem do compromisso de compra e venda no Brasil, onde as regras variam consideravelmente e a via judicial tende a ser mais lenta. Em Portugal, o regime é mais rígido e a perda do sinal é consequência automática de uma desistência, sem necessidade de ação judicial.

Requisitos formais: O que precisa de constar no CPCV

Quando o imóvel já está construído, o CPCV deve ser celebrado por escrito e conter o reconhecimento presencial das assinaturas. Mais do que isso, a entidade que faz o reconhecimento deve certificar que existe a licença de utilização ou de construção do imóvel – trata-se de uma exigência expressa do artigo 410.º, n.º 3 do Código Civil.

Do ponto de vista do conteúdo, um CPCV completo deve incluir, entre outros elementos:

• Identificação completa de comprador e vendedor: nome, morada, estado civil, número de identificação civil e número de contribuinte (NIF).
• Descrição detalhada do imóvel: tipologia, localização, área, descrição predial e inscrição matricial.
• Preço total acordado e forma de pagamento, incluindo o valor do sinal e os eventuais reforços.
• Cláusula de alienação livre de ónus e encargos, que protege o comprador de hipotecas ou penhoras existentes sobre o imóvel.
• Prazo para a realização da escritura e indicação de quem é responsável pela marcação.
• Indicação das sanções aplicáveis em caso de incumprimento por qualquer das partes.

Erros frequentes cometidos por compradores brasileiros

A prática mostra que os compradores estrangeiros – e em particular os brasileiros – cometem alguns erros recorrentes ao lidar com o CPCV em Portugal. Os mais comuns são:

• Assinar sem ter crédito aprovado. Muitos compradores assinam o CPCV e só depois iniciam o pedido de crédito habitação. Se o banco recusar o financiamento, a desistência implica a perda do sinal, salvo se o contrato incluir cláusula específica de resolução por recusa de crédito – o que nem sempre é aceite pelo vendedor.
• Não verificar a situação registal do imóvel. Antes de assinar, é essencial confirmar que o imóvel não tem hipotecas, penhoras ou outros ónus registados na Conservatória do Registo Predial. Esta informação consta da certidão permanente do imóvel, acessível online.
• Desconhecer a licença de utilização. A ausência de licença de habitação pode inviabilizar o financiamento bancário e dificultar a escritura. Em imóveis em construção, deve existir pelo menos a licença de construção.
• Não ler as cláusulas sobre prazo. O CPCV fixa uma data limite para a escritura. Se essa data não for cumprida por razões imputáveis ao comprador, o vendedor pode considerar o contrato incumprido e ficar com o sinal.
• Assinar em inglês ou com cláusulas ambíguas. Em Portugal, contratos celebrados em português têm primazia interpretativa. Cláusulas vagas ou redigidas noutra língua podem gerar disputas difíceis de resolver.

O papel do advogado na revisão do CPCV

Em Portugal, o CPCV pode ser redigido pela imobiliária, pelo vendedor ou por qualquer das partes. Não existe obrigação legal de envolver um advogado na sua elaboração – mas a ausência de revisão jurídica é um dos principais fatores de risco nas transações imobiliárias com compradores estrangeiros.

A análise por um advogado antes da assinatura permite verificar se todas as formalidades estão cumpridas, identificar cláusulas desvantajosas ou ambíguas, confirmar a situação registal e matricial do imóvel, e negociar condições que protejam o comprador em caso de imprevistos – como a recusa do crédito ou atrasos no processo.

Diferenças relevantes face ao direito brasileiro

Para quem vem do Brasil, algumas diferenças merecem atenção específica. No Brasil, o compromisso de compra e venda é frequentemente utilizado em incorporações imobiliárias, com regras especiais previstas na Lei n.º 4.591/1964 e, mais recentemente, na Lei n.º 13.786/2018, que disciplinou os distratos. Em Portugal, não existe um regime equivalente ao distrato – a saída do contrato é tratada pelo regime geral do incumprimento, com as consequências do sinal.

Além disso, em Portugal a escritura pública é obrigatória para a transmissão definitiva da propriedade, ao contrário do que acontece no Brasil com imóveis de menor valor. O CPCV é apenas o passo anterior a essa escritura, e não transfere a propriedade em si – mas cria obrigações jurídicas vinculativas desde o momento da sua assinatura.

O que verificar antes de assinar

Antes de avançar para a assinatura de um CPCV em Portugal, há um conjunto de verificações que não devem ser dispensadas: confirmar a situação registal do imóvel junto da Conservatória; obter pré-aprovação de crédito junto do banco, se houver necessidade de financiamento; verificar se o imóvel tem licença de utilização válida; analisar todas as cláusulas do contrato com um advogado ou solicitador; e assegurar que o sinal é pago contra recibo e que o reconhecimento de assinaturas é efetuado presencialmente.

Este conteúdo tem caráter meramente informativo e não substitui aconselhamento jurídico sobre um caso concreto. As informações baseiam-se no Código Civil português, designadamente nos artigos 410.º e 442.º, na sua redação vigente.